ESG-Steuerung im Portfoliomanagement
Carsten Rieckhoff, Seniormanager,
GSF Gesellschaft für Strategie- und Finanzierungsberatung mbH
Das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche steht schon seit vielen Jahren auf der Agenda. Es ist einer der Megatrends der Zukunft, der schon kurzfristig die Immobilienbranche maßgeblich beeinflussen wird. Die EU treibt die Entwicklung mit ihren rechtlichen Regulierungen für den Finanzdienstleistungsmarkt, die im Laufe von 2021 zur Umsetzung kommen. Unser Beitrag zeigt die Entwicklung auf.
ESG und Nachhaltigkeit werden Gesetz – ein „MUST HAVE“
Insbesondere im Neubaubereich wurden in Deutschland schon vor über 10 Jahren die Weichen gestellt hin zum Thema „Green Building“. 2009 wurde das DNGB Nachhaltigkeitszertifikat entwickelt. Das amerikanische LEED Zertifikat (1998) oder auch das britische BREEAM Zertifikat (1990) wurden deutlich früher entwickelt. Insbesondere bei neu gebauten gewerblichen Immobilien ist „Green Building“ verbunden mit einem ökologischen Nachhaltigkeitszertifikat zum Standard entwickelt. Auch bei Wohnimmobilien sind die Mindest-Standards zur Energieeinsparung im Neubau in den letzten Jahren ständig erhöht worden und es gibt verschiedene Zertifikate, insbesondere auch für die Nutzung öffentlicher Fördermittel.
Gegenwärtig nimmt das Thema ökologische Nachhaltigkeit und ESG massiv an Fahrt auf. Das Kürzel oder Akronym ESG (Environmental, Social, Governance) hat sich international für den Themenkomplex der Nachhaltigkeit etabliert. Diese drei Begriffe stehen für Umwelt, soziale Aspekte und Unternehmensführung und gehen damit über den reinen ökologischen Ansatz hinaus.
Die EU hat das Thema Nachhaltigkeit als eines der maßgeblichen Ziele auf ihre Fahnen geschrieben, im Einklang mit der Agenda 2030 und einem klimaneutralen Europa bis 2050. Sie hat deshalb den Aktionsplan „Sustainable Finance“ aufgestellt, um Nachhaltigkeit insbesondere um das Thema CO2-Reduzierung voranzutreiben.
Um dieses zu erreichen, wird die EU mit Hilfe von Gesetzen die Nachfrageströme auf dem Kapitalmarkt beeinflussen: Die Kapitalströme für Investments werden zukünftig regulativ in nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten gesteuert bzw. umgeleitet werden (1.Säule). Hierzu zählen auch Sachwerte und Immobilien. Sie legt die Nachhaltigkeit als Anlageziel für alle professionellen und semiprofessionellen Anleger, z.B. Fonds, als auch der institutionellen Anleger, z.B. Versicherrungen und Pensionskassen auf dem Kapitalmarkt fest. – ESG wird ein MUST HAVE.
Und dieser gesetzgetriebene Nachfrageänderung auf den Kapitalmärkten - und das ist entscheidend - wird zu einer deutlichen Veränderung der Nachfrage auf den Immobilienmärkten führen.
Die Immobilienbranche hat keine Wahl
Die Immobilienbranche hat dabei keine Wahl. Aufgrund der Gesetzgebung kann sie lediglich im Einklang mit den Kapitalmärkten im Strom mitfließen. Das Thema ESG ist daher ein zentraler Bestandteil der Zukunftsfähigkeit der Immobilienbranche und die Umsetzung ein Muss.
Im Gesetzgebungsprozess gibt es zwei wichtige Daten
Ab dem 10.03.2021 müssen Finanzinvestoren ihre Anlagen gemäß ESG reporten und klassifizieren. Zudem tritt Anfang 2022 die EU Taxonomie in Kraft. Die Verordnung zur EU Taxonomie vom Juni 2020 konkretisiert die Inhalte von Nachhaltigkeit und setzt Maßstäbe hierfür fest. Diese zwingt Investoren auf dem Kapitalmarkt das Anlageziel Nachhaltigkeit stärker zu berücksichtigen. Davon ist die MIFID-Anlegerwelt betroffen. Hierbei handelt es sich um professionelle, semiprofessionelle und institutionelle Anleger, dazu zählen beispielsweise Fonds, Versicherungen und Pensionskassen, die großen Nachfrageakteure auf dem Immobilieninvestmentmarkt.
Nicht nachhaltige Immobilienprodukte werden Auslaufmodell
Die Weichen in Richtung nachhaltige Investments sind bei vielen Anlegern längst gestellt.
In einer 2020 durchgeführten Befragung von pwc (2022: The growth oppotunity of the century) wurden europaweit institutionelle Investoren und Assetmanager aus dem Bereich Investmentfonds befragt.
77% gaben an, innerhalb der nächsten zwei Jahre keine Non-ESG konformen Produkte mehr zu kaufen.
Wertminderungsrisiken werden vermieden
Hintergrund hierfür ist weniger die Produktperformance, das bislang entscheidende Anlagekriterium. Vielmehr steht die Absicherung gegen Wertminderungsrisiken im Vordergrund. Die Erwartungshaltung der überwiegenden Zahl der institutionellen Investoren zeigt, dass nicht nachhaltige Investitionen / Investments in näherer Zukunft nachhaltige (bleibende) Wertänderungsrisiken bzw. Abwertungsrisiken erfahren werden. Nicht ESG-konform erhält eine negative Auszeichnung. Das beinhaltet damit höhere Eigenkapitalvorhaltungen bei finanzierenden Banken verbunden mit höheren Kreditzinsen, Schwierigkeiten (Verluste) bei einem geplanten späteren Verkauf, und höhere Kosten bei Versicherungspolicen. Gleichzeitig können nicht nachhaltige Investitionen auch nicht mehr öffentliche gefördert werden.
Im Neubau von gewerblichen Immobilien hat sich das Thema Nachhaltigkeit durchgesetzt. Hier werden überwiegend zertifizierte, ESG-konforme Objekte entwickelt. Denn nur als nachhaltig zertifizierte Immobilien werden als Investment zukünftig handelbar sein.
Die große Herausforderung bleibt aber die Frage der „alten“ Bestandsimmobilien, die nicht oder nur ungenügend den Nachhaltigkeitskriterien genügen. Wie können diese Objekte in Richtung „green“ und nachhaltig transformiert werden? Das wird eines der wichtigsten Themen in den nächsten Jahren sein. Viele Unternehmen sind dabei, ihre Bestände auf Nachhaltigkeitskriterien hin zu screenen und zu beurteilen. Da es bislang kaum regulatorischen Vorgaben gibt, entwickeln Unternehmen eigene Beurteilungssysteme, z.B. Quantum. Es gilt vorbereitet zu sein, wenn es zu regulatorischen Vorgaben kommen wird. Auch die großen Immobilienfondsgesellschaften wie Union Investment nutzen gemeinschaftlich entwickelte Standards und Analysen, wie z. B. GRESB und haben die Initiative „ESG Circle of Real Estate“ gegründet.
Neue Instrumente braucht der Markt:
Im Ergebnis braucht es neue Instrumente zur Bewertung von Portfolien, frühzeitige pragmatische ESG-Steuerungsinstrumente in der Investitionsplanungsphase und zum Schnüren von Green bzw. Sustainable Finance Paketen für Banken und Kapitalmärkte.
Eigenkapitalgeber fragen ebenfalls zunehmend nach der Steuerung von Nachhaltigkeitsrisiken. Nicht erst mittelfristig wird über regulatorische Vorgaben an die Finanzwirtschaft und Anforderungen der Kapitalmärkte auch die traditionelle Bankfinanzierung erreicht, weshalb auch hier eine frühzeitige Analyse und Ausrichtung des Kredit- und Immobilienportfolios wichtig wird.
Die GSF unterstützt zusammen mit der Nachhaltigkeitsratingagentur imug Rating GmbH aus Hannover in der ESG-Immobilienbewertung, bei der Entwicklung von ESG-Instrumenten und bei dem Benchmarking von Portfolien und Projekten, auch zur Vorbereitung einer Sustainable Finance Strukturierung.
Mehr Informationen:
Final Technical Report der TEG https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/business_economy_euro/banking_and_finance/documents/200309-sustainable-finance-teg-final-report-taxonomy_en.pdf