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Wirtschaftlichkeit von Projekten mit der richtigen Kalkulation im Griff

Aktualisiert: Feb 15

Ein Interview mit Oliver Ahnfeld, Prokurist und Finanzanalyst von der GSF Immo

Autorin: Tu Phung Ngo



Herr Ahnfeld, Sie sind Spezialist für Finanz- und Unternehmensanalysen. Mit Ihrem Programm Quick Check rechnen Sie Bauprojekte. Die GSF Immo bietet rund um die Immobilie gerade Kirchen, Baugemeinschaften und sozial orientierten Investoren Beratung an. Welchen Stellenwert hat die Investitionsrechnung in den Projekten?


Oliver Ahnfeld: Wir analysieren die Wirtschaftlichkeit und Finanzierungsplanung für Investitionskonzepte, Ankäufe/ Verkäufe und konkrete Bauprojekte. Diese Dienstleistung stellen wir in Rahmen von Beratungsprojekten, Baubetreuungen oder Projektsteuerungen gleichermaßen wie eigenständig, fallbezogen zur Verfügung.

Ohne eine fundierte Wirtschaftlichkeitskalkulation kann weder die Finanzierbarkeit eines Projektes nachgewiesen, noch ein langfristiges Investitionskonzept erstellt werden. Immerhin wirkt eine falsch eingestellte Wirtschaftlichkeit später Jahrzehnte über sich mit fehlenden Geld in der „Kasse“ aus.


Wie gehen Sie bei der Erstellung von Investitions- und Finanzierungsrechnungen vor? Welche Methoden verwenden Sie, um zum Ergebnis zu kommen?


Oliver Ahnfeld: Investitions- und Finanzierungsrechnung bei GSF Immo ist – zusammen mit dem Investor – ein schrittweiser Prozess, der die Wirtschaftlichkeit der Investition sicherstellt, Risiken minimiert und die Finanzierung plant.


Wir nutzen die moderne Investitionsrechnungsmethode des Vollständigen Finanzplans (VoFi). Wie der Name schon sagt, werden alle Ein- und Auszahlungen eines Projektes über die Jahre gegenübergestellt und diese Zahlungen einschließlich des künftigen Vermögens aus der Immobilie wirtschaftlich analysiert.


Bei der Berechnung gibt es eine Vielzahl von Stellschrauben, wie zum Beispiel die Finanzierung, die Baukosten, der Grundstückspreis oder auch die künftigen Kosten der Bewirtschaftung und Fördermittel. Dies ist einzuschätzen und begründet zu kalkulieren.

Falls die VoFi-Methode ergänzt werden soll, führen wir auch gern Projektentwicklungs- und Immobilienbewertungskalkulationen durch, die aus anderen Blickwinkeln auf die Immobilienprojekte schauen.

Sie beschreiben, dass eine Vielzahl von Stellschrauben die Berechnungen beeinflussen. Was tun Sie, damit hier keine Fehler entstehen?


Oliver Ahnfeld: Das interdisziplinäre Team der GSF Immo bietet in allen Bereichen langjährige Erfahrungen und fundierte Fachkenntnisse. Ein paar Beispiele:

Für die geschätzten Baukosten haben wir mit den Gesellschaftern KWB Bauberatungs GmbH und der Unternehmensgruppe OTTO WULFF eine große Expertise im Bau- und Planungsthemen im Netzwerk, die eine fundierte Beurteilung der Baukosten ermöglicht.

Oder für die Mieteinnahmen bei freifinanzierten Wohnungsbau kann auf das umfangreiche Wissen über Wohnungsmieten der GSF Gesellschaft für Strategie- und Finanzierungsberatung mbH und der Fieldbase GmbH zurückgegriffen werden. Die Gesellschaften beraten erfolgreich Wohnungsunternehmen in Fragen von wohnwertorientierten Mietmodellen und Investitions- und Finanzierungsstrategien. Ebenfalls sind die beiden Gesellschaften in der Finanzanalyse und Vofi-Kalkulation von Bauprojekten, Investitionen und Unternehmen engagiert und kooperieren mit Hochschulen.


Wenn so umfangreiche Berechnungen rauskommen, was sagt einem Laien in einer Baugemeinschaft oder einer Kirche das Ergebnis?


Oliver Ahnfeld: Bei jedem Immobilienprojekt stellt sich immer die Frage, wie Eigenkapital muss ich einbringen. Einerseits richtet sich dies nach den finanziellen Möglichkeiten, andererseits hilft die Investitions- und Finanzierungsrechnung festzustellen, was für eine vernünftige, langfristige Wirtschaftlichkeit des Projektes erforderlich ist.

Neben einer „richtigen“ und passenden Eigenkaptalhöhe ist auch die geeignete Förderung ein wichtiger Baustein. Diese wird ebenfalls in der Wirtschaftlichkeitsrechnung dargestellt. Hier greift das Team der GSF Immo auf langjährige praktische Erfahrungen und Fachwissen im Bank- und Beratungskontext zurück.

Wir interpretieren die Ergebnisse gemeinsam mit den Kunden. Wichtig ist uns, dass die Zahlen verstanden werden und nicht nur Rechenergebnisse abgenickt werden.


Also hängt alles mit allem bei der Investitionsrechnung zusammen?


Oliver Ahnfeld: Ganz genau. Die oben beschriebene Punkte interagieren stark miteinander und sind nicht losgelöst voneinander zu betrachten. Somit ist es – wie erwähnt – ein schrittweiser Prozess eine für den Bauherren passende Investition zu „rechnen“ und nicht nur die alleinige Eingabe von Zahlen in ein Rechentool.


Und dazu braucht es umfangreichen Knowhows. Wir von der GSF Immo sind durch unsere Interdisziplinarität der geeignete Ansprechpartner bei der Umsetzung einer Immobilieninvestitionskalkulation und damit verbunden, der richtigen Finanzplanung. Die Investitions- und Finanzierungsrechnung wird oft nur als Zahlenspiele gesehen, wenn man die Berechnung beherrscht, ergibt sich viel mehr daraus für das Projekt an sehr wichtigen Erkenntnissen für den Projekterfolg, auch für den Laien.


Vielen Dank Herr Ahnfeld, für den Einblick in das wichtige Themenfeld der Wirtschaftlichkeitsanalyse.

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